作为经济发展的重要推动力，商业地产在激发消费潜力方面功不可没，大唐不夜城、淄博烧烤城等产业在带动旅游业的同时，也带动了餐饮、娱乐及房地产等相关产业的协同发展，不但提升了城市影响力，带来了品牌溢价，还会吸引投资，形成对地方经济的整体提升。在政策利好下，大量具备充沛现金流的商业类地产物业有望通过REITs的发行，找到融资和退出的渠道。这无疑是给了冷清的地产市场一记强烈的刺激。商业地产REITs为什么如此重要，中国商业地产REITs又会带来那些影响和冲击呢？
为此，6月15日，北京市畅融工程—万和证券商业地产REITs交流会圆满举办，本次活动以“盘活商业产业资本，助力地产健康发展”为主题，由北京市金融监管局、人行营管部、北京银保监局、市政务服务局联合主办，万和证券、宏图中国、黄埔会承办。此次活动，汇聚首钢、中建、龙湖、中海月坛、民富置业等近30家商业地产、文旅地产项目方，全域旅游投资、长安基金、中宏网基金、鼎泰运通投资等近10家资方、以及工商银行、兴业银行、邮储银行等众多金融机构，共话商业地产融资新思路。
北京市贷款服务中心首席代表殷骏介绍了贷款中心如何立足金融发展新业态，找准企业问题、精准对接服务。为切实解决企业融资问题，北京市地方金融监督管理局北京畅融工程相关工作负责人聂晓晖介绍，北京畅融工程是北京市深入贯彻关于“深化金融供给侧结构性改革、增强金融服务实体经济能力”的重要讲话精神，全面落实国务院关于提升金融支持科创、小微和民营企业发展能力的决策方针，坚决落实市委、市政府关于优化金融营商环境、改善企业融资环境的工作部署的重要举措。通过为科创、文化、小微、民营企业搭建融资服务平台，建立联动机制，打破中小企业与金融机构之间的信息不对称，破解融资难、融资贵、融资慢问题。自2019年2月以来，北京畅融工程持续开展线上线下活动，组织银企对接活动263场，参加人数超过4.3万人，对接金融机构4700家次，企业1.37万家次。同时，持续推进网上畅融工程，结合金融服务快速响应机制，做到第一时间收集信息，第一时间分发问题，第一时间协调解决，第一时间反馈结果，实现金融机构与企业需求的高效精准对接。2023年截至目前，据不完全统计， 35家在京主要银行累计向5.41万家中小微企业发放贷款约2120.96亿元。北京畅融工程品牌效应初步形成，受到社会各界的广泛关注与高度认可，取得良好的社会反响。
（北京畅融工程相关工作负责人聂晓辉分享）
作为本次项目的承办方之一，黄埔会会长何志刚进行了精彩分享。黄埔会是一个定位于以金融为核心的跨界交流合作平台，是一个由中小企业董事长总经理为核心的圈层。黄埔会目前全国会员5000多人，其中投资机构200多家，金融机构500余家，上市企业100多家。从实业和资本两条线路设计体系，真正帮助企业解决问题。为此，黄埔会构造三个一工程：孵化一批，众筹一批，上市一批。真正从资金，资源上帮助会员企业。黄埔会的落地活动也很多，黄埔私董会，项目路演中心，车友会，高尔夫球会等，打造一个属于中小企业的亦商亦家的价值平台。
（黄埔会会长何志刚分享）
在商业地产融资方面，万和证券经验颇丰，万和证券是行业内首个成立公司一级部门布局REITs全产业链业务的券商。会上，万和证券北京分公司负责人邵静波讲到，作为深圳国资控股的综合性券商，万和在特色化发展的道路上通过发展‘资产证券化+资产管理+REITs’的三驾马车，实现‘资管+投行’的有效联动，打通了产业链并在细分领域取得领先优势。力争从产业链构建出发，将不动产证券化及REITs打造为公司的特色业务品牌，目前在执行的类REITs与CMBS项目规模超过400亿元。
万和证券REITs部在不动产证券化与REITs领域拥有专业、高效、丰富的实务经验，曾负责或参与完成了国内多个具有开创性意义的首单不动产证券化项目。同时，团队对商业地产项目有较深入研究，致力于以高效的金融产品服务实体经济。会上，万和证券REITs部从公募REITs、类REITs、Pre-REITs三个方面剖析了资产证券化产品在基础设施行业的应用，以及证券化和REITs作为地方政府存量盘活的重要工具，在未来能释放的巨大市场机会。现场反应热烈，针对REITs实务的介绍获得了参会人员的一致好评。
万和证券北京分公司机构部总经理白云蛟在会上与项目方一一沟通了各自的商业地产项目，谈到REITs对于商业地产的助推作用，白总指出，近年来，国内房地产市场已从增量市场转为存量市场，以开发为主营业务的房地产企业，在“房住不炒”、和房企集中度上升的背景下，需要进入到下一阶段，多元化、转型资管是突围之路。而REITs能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。
大道聚能集团的合伙人邵洁（左） 万和证券北京分公司机构部总经理白云蛟（右）
来自大道聚能集团的合伙人邵洁，也介绍了大道聚能的产业模式，—是专注于能源、大宗、科技类企业聚集效应的数字化平台模式，该模式以总部经济形态聚集大量能源大宗、科技研发、股权类企业实际入驻平台所在区域，享受区域政府给予平台的诸多奖励扶持政策;平台为企业提供线上线下相结合的诸多服务，包括：注册服务、财税服务、证照办理、补贴申请、资讯咨询、会展会议、供应链金融、交易撮合、B2B电商推广等。
中国投资协会新基建副会长、三井商道创始人白益民分享了海外REITs的经验。白总指出2001年9月10日，日本第一支上市REITs——Nippon Building Fund（NBF）在东京证券交易所挂牌。NBF的发起人以三井不动产 （属三井财团）和住友生命保险（属住友财团）为主力。REITs的设立不但缓解了日企房企融资难题，同时为物业持有者和开发商提供了退出渠道，为投资者提供了以房地产为基础的金融工具。基金管理平台扩大了三井不动产、三菱地所等房地产公司的管理资产规模，还在开发销售利润、基金管理收益外，贡献了丰厚物业管理费收益。而新兴证券化市场建立，新资金增强流动性，也激活了日本房地产交易和循环扩张。
会上，中宏网基础设施基金董事总经理徐培育详细介绍了中宏网基金的运营情况，徐总指出，中宏网基金成立于 2023 年，是由国家发展改革委中宏网全资发起设立 的北京市第一支专注于基础设施建设领域的私募基金。中宏网基础设施基金专注交通运输、能源设施、市政民生、生态环保、仓储物流、产业园区、新型基础设施、消费基础设施、保障性租赁住房等基础设施领域的投资，布局全国基础设施重点区域和重点行业，积极参与公募 REITs 战略配售，重点服务各地 REITs 的意向、储备、存续项目，以及央企和各地方政府新建项目，形成基础设施建设项目库，充分发挥深度挖掘、培育项目的服务功能。
在会议交流环节，来自全域旅游投资联盟的高春霞理事长分享了EOD导向的全域旅游开发模式，此模式是指在旅游发展过程中坚持生态优先原则，形成旅游项目发展过程中的每个细分阶段的生态模式，形成旅游体系中产业组合的生态化，落实到项目产品的生态化，落实在项目的建设和运行维护当中。EOD融资模式可以投资文旅地产，产业园，综合开发，康养地产等项目。全域旅游联盟业务包括：负责EOD项目的策划，入库，融资，投资，招商，运营等一条龙服务。负责景区运营，二消产品及投资。投资景区。有沉浸式旅游项目等IP，通过活动盘活商业综合体，带动客流量。
本次活动中也有非常多的银行、律师事务所、会计师事务所的朋友们参会，其中工商银行北京地安门支行、兴业银行和平里支行、以及邮储银行分别介绍了，在公司普惠金融方面的服务，以及在REITs方面的融资服务方案。
本次活动旨在搭建项目方与资方交流平台，促进双方互利共赢;通过商业地产资产证券化REITs，盘活商业地产、文旅产业项目;帮助政府解决债务问题，引来资金和品牌的源头活水，创造良好投资环境。
希望商业地产融资活动可以持续举办，促进各地商业地产的发展，提高投资者对商业地产的认知和了解，同时也为投资者提供投资商业地产的机会。
REITs让房地产商开始关注长期回报、关注错位竞争，也关注真正的市场需求，下一步，万和证券结构金融业务将继续以REITs、CMBS和债权资产证券化作为特色，全力提升资产证券化和REITs业务服务实体经济质效，实现投行与投资业务的有效联动，形成产品、模式与技术护城河，打造万和证券在资产证券化与新型资管领域的特色化、专业化品牌优势。
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